इच्छाराज तामाङ
अध्यक्ष, नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघ
इन्जिनियरिङ कलेजमा प्राध्यापन गर्दै आएका इच्छाराज तामाङको नेतृत्वमा प्राज्ञिक पृष्ठभूमि भएका केही व्यक्तिहरूको सहभागितामा एक दशकअघि सुरु भएको सिभिल समूह अहिले देशको उदीयमान व्यावसायिक संस्था र व्यवस्थित आवासको क्षेत्रमा पायोनियर कम्पनी भइसकेको छ । सिभिल सेभिङ एन्ड क्रेडिट कोअपरेटिभ सहकारी लिमिटेडबाट काम सुरु गरेको सिभिल समूहले भैंसेपाटीमा एक दशकअघि २५ रोपनी जग्गामा ५६ घर बनाएर घरजग्गा व्यवसायमा हात हालेको थियो ।
समयक्रमसँगै यो क्षेत्रलाई नै नयाँ आयाम दिन सक्षम सिभिल होम्सका कार्यकारी अध्यक्षसमेत रहेका तामाङ सिभिल बैंकका संस्थापक अध्यक्ष पनि हुन् । रियलस्टेट व्यवसायको प्रवद्र्धनका लागि अहोरात्र खटिरहेका तामाङ नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका पनि अध्यक्ष हुन् ।
पछिल्लो डेढ वर्षयता सरकारले लगाएको अंकुश र राष्ट्र बैंकले गरेको नयाँ व्यवस्थाले यो क्षेत्र झन्डै थला परेको स्थिति छ । सरकारले व्यवस्थित सहरीकरणलाई प्रवद्र्धन गर्ने कि कुरूप सहरको रूपमा विकास गर्ने प्रश्न उब्जिएका बेला पछिल्लो समय सरकारले ल्याएका प्रावधानले यो क्षेत्रले पुनर्जीवन पाउने आशा व्यवसायीले गरेका छन् । यिनै विषयमा केन्द्रित रही तामाङसँग गरिएको कुराकानीः
नेपालजस्तो अल्पविकसित मुलुकमा रियलस्टेट व्यवसायको आवश्यकतालाई कसरी पुष्टि गर्नुहुन्छ ?
नेपालमा हाउजिङको भूमिकालाई अहिलेसम्म खासै महत्व दिइएको पाइँदैन । अर्थतन्त्रलाई तीन खम्बे भनिएको छ तर त्यहाँ हाउजिङलाई महत्व दिइएको छैन । विश्वमा अर्थतन्त्रको सम्वाहकका रूपमा बैंकिङ क्षेत्रलाई पहिलो, उत्पादनमूलक क्षेत्रलाई दोस्रो, ट्रेडिङ र सेवालाई तेस्रो तथा रियलस्टेट क्षेत्रलाई चौथोमा लिइन्छ । विकसित, अल्पविकसित र अविकसित अर्थतन्त्रले रियलस्टेट क्षेत्रलाई उत्तिकै महत्व दिएका हुन्छन् । नेपालकै सन्दर्भमा हेर्ने हो भने पनि अर्थतन्त्रमा यो क्षेत्रको योगदान २५ प्रतिशत पुगिसकेको छ । खान–लाउन पुगेपछि घडेरी र त्यसपछि चिटिक्क परेको घर बनाउने सपना सबैको हुन्छ । नेपालको सन्दर्भमा नागरिकको सम्पत्ति भनेको घरजग्गा नै भएको छ । नेपालका ऐन कानुनले बाबु–आमाको सम्पत्ति छोरा–नातिमा हस्तान्तरण हुने व्यवस्था गरेकाले पनि घरजग्गा लगानीको भरपर्दो क्षेत्र हो ।
रियलस्टेट क्षेत्रलाई राज्यले त अनुत्पादक क्षेत्र नै मानेको छ नि !
घरजग्गा व्यवसायलाई राज्यले उद्योगको मान्यता दिएको छैन तर त्यो बाटोमा उन्मुख भने हुँदैछ । उद्योगकै रूपमा यस क्षेत्रलाई अघि बढाउन राज्यले दुई÷तीन वटा ऐन ल्याएको छ । स्वीकृति लिएर मात्रै हाउजिङ निर्माण गर्न नगर विकास ऐन ल्याइएको छ । नेपालका बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले अहिलेसम्म कर्जा धितोका रूपमा घरजग्गालाई मात्रै स्वीकार गर्छन् । परियोजना धितो राखेर ऋण लिने प्रचलन अझै सुरु भएको छैन । अरु देशमा उद्यमशीलताका आधारमा कर्जा लगानी हुन्छ ।
१० वर्षदेखि यो क्षेत्रमा व्यवस्थित कारोबार सुरु भएको छ । संयुक्त आवास ऐन २०५४ र नगर विकास ऐन २०४५ मार्फत हामीले कारोबार गर्दै आएका छौं । यसलाई सरकारको नीति–नियमले नै सम्बोधन गरेको हुँदा अनुत्पादक भन्न मिल्दैन ।
कानुन कत्तिको उदार छ ?
भारतलगायतका अरु मुलुकमा यो क्षेत्रलाई उद्योगकै रूपमा लिइएको छ । राजस्व संकलनको स्रोतका रूपमा पनि यो क्षेत्र अगाडि आउँछ । त्यसैले ती देशमा सुविधा पनि दिइन्छ । संसारभर हाउजिङ क्षेत्र धेरै अघि बढिसकेको छ । नेपालमा पनि राज्यले यसबारे सकरात्मक सोच बनाएको छ । व्यवस्थित बसोबास राज्यको प्राथमिकतामा परेको खण्डमा मात्रै निजी क्षेत्रको हैसियत राम्रो हुन्छ । हाउजिङ÷अपार्टमेन्ट अहिले देशको आवश्यकता हो तर राज्यले यससम्बन्धमा कुनै योजना बनाएको छैन । समयको मागलाई राज्यले बुझेकै छैन । नदीलाई बालुवाले धेरै दिनसम्म छेकेर राख्न सकिन्न । बालुवाको पहाड फोरेर बग्ने नदीले उत्पन्न गर्नसक्ने क्षतिलाई अहिल्यै आँकलन गर्न सकिंदैन ।
हाउजिङप्रति उपभोक्ताको मोह घट्दै गइरहेको आरोप लागिरहेका बेला तपाईं कसरी यसलाई उद्योगको मान्यता दिइनुपर्ने ‘लविङ’ गर्नुहुन्छ ?
काठमाडौं उपत्यकामा मात्रै अहिले पनि वार्षिक १६ देखि १८ हजार घर तथा अपार्टमेन्टको माग छ । पोखरा, चितवन, विराटनगरलगायतको कुरा गर्ने हो भने कैयौं गुणा बढी माग छ । मुलुकमा जति पनि सहरहरू छन्, त्यहाँ भइरहेको सहरीकरण अव्यवस्थित छ । एक रोपनी जग्गा किनेर चार टुक्रा पारी बीचमा बाटो बनाउनुलाई प्लटिङ भनिनु नै समस्याको कारण हो । अहिले व्यक्तिगत र व्यावसायिक दुवै रूपमा जग्गा प्लटिङ गर्न पाउने व्यवस्था भएकाले मनोमानी बढेको छ । सहरभन्दा अलिकति बाहिरका जग्गा किनेर प्लटिङ गर्ने प्रवृत्तिले जमिनको खण्डीकरण बढेको छ । यसले सहरको पूर्वाधार झनै अव्यवस्थित भइरहेको छ । जनताको माग त पूरा भइरहेको होला तर यसले सहर कुरूप बनाएको छ, सहरमा समस्या थपिएका छन् । नयाँ बानेश्वर क्षेत्रलाई देख्ने विदेशीले ‘धनीहरूको झोपडपट्टी’ भनिरहेका हुन्छन् । घरको मूल्य ३/४ करोड रूपैयाँ हुन्छ तर बाटो ४ फुटेमात्रै छ ।
हामी व्यवस्थित सहरीकरणका पक्षपाती हौं । हामीले कानुन पालनासँगै सहरको योजनाबद्ध विकासका लागि पनि काम गरिरहेका छौं । पूर्वाधारका कुरामा हामी सचेत छौं । कम्पनीले गर्ने कारोबारको कर राज्यलाई तिरिरहेका छौं । पुँजीगत लाभकर, भ्याट, आयकर, मुनाफाकरलगायत सबैखाले कर तिर्ने हामी संगठित क्षेत्र भएकाले हामीले उद्योगको मान्यता पाउनुपर्छ भन्ने माग गर्नु स्वाभाविक पनि छ । तर, अनौपचारिक रूपमा कारोबार गर्नेले कर तिर्दैनन्, बरु एउटाले खेतको बीचमा घर बनाउँछ, त्यहाँ उसले खेतको आलीबाट मोटरसाइकल पुग्ने बाटो बनाउँछ । त्यहाँ बाटो विस्तार गरेर मोटर पुग्नेसम्म बनाउँछ अनि अरुलाई पनि घडेरी बेचेर ढल, बिजुली, पानीजस्ता सुविधा पु¥याइदिनुप¥यो भनेर राज्यलाई दबाब दिन्छ । दबाबका लागि उनीहरू मन्त्रीसम्म पुग्छन् र सरकारी बजेट लगेर बाँडीचुँडी खान्छन् । सहरलाई सुन्दर बनाउन राज्यले सहरीकरणलाई सम्पत्तिको रूपमा लिनुपर्छ । त्यसको जिम्मेवारी हामी दिन्छौं भन्ने तर्कका आधारमा यो क्षेत्रलाई उद्योगका रूपमा लिन लविङ गर्छौं ।
घरजग्गा व्यवसायमा व्यक्तिगत रूपमा कारोबार गर्नेको प्रभाव कत्तिको छ ? हाउजिङ, रियलस्टेटजस्ता व्यावसायिक कम्पनीहरूचाहिँ किन उनीहरूविरुद्ध एकोहोरो खनिएका हुन् ?
व्यक्तिगत रूपमा नेपालमा प्रशस्तै घर बन्छन् । अधिकांश घरले सहरको सौन्दर्य नै बिगारेका हुन्छन् । हाउजिङले बनाएका घरहरू चारपाटे मिलेका हुन्छन् तर व्यक्तिगत रूपमा बनाइएका घरहरूमा कुनै छाँट परेको पाइँदैन । जग्गाको आकारअनुसार घर बनाउँदा कोठा पनि बांगोटिंगो परेको हुन्छ । यसले एक त लगानीकर्ता अकारण ठगिएका छन् भने अर्कातर्फ सहर कुरूप बनेको छ । हाउजिङ तथा रियलस्टेट व्यवसायीहरूले बनाएका घर र अपार्टमेन्ट हेर्ने हो भने कहीँ पनि त्यस्तो भेटिँदैन । व्यक्तिगत रूपमा घर बनाउनु आफैंमा जोखिमपूर्ण पनि छ । जागिरे मानिसको त करिअरै समाप्त हुन्छ । निर्माण सामग्री पनि १५ देखि २० प्रतिशत महँगो हुनुका साथै खेर पनि गइरहेको हुन्छ । व्यावसायिक ढंगले बनाइएका घरहरू एक त लागतका हिसाबले पनि सस्तो हुन्छ भने अर्कातर्फ सुव्यवस्थित पनि हुन्छ । त्यसकारण हामीले सरकारसँग यसरी व्यक्तिगत रूपमा घरहरू बनाउने क्रम रोक्न आग्रह गरेका हौं । सरकारले नीतिगत रूपमा व्यक्तिगत घर बनाउने प्रवृत्ति रोक्नुपर्छ ।
व्यवस्थित बसोबासको विकासका लागि राज्यले तत्काल के गर्नुपर्छ ?
नेपालमा व्यावसायिक निजी क्षेत्रले बनाएका घर, अपार्टमेन्टहरू कुनै पनि अन्तर्राष्ट्रिय स्तरभन्दा कम छैनन् । हामी आफैं पनि विदेशमा पढेर आएका छौं, इन्टरनेटमार्फत संसारका उत्कृष्ट डिजाइनरहरूसँग पहुँच छ । अन्तर्राष्ट्रियस्तरको प्रविधिबाट घर बनाइरहेका छौं । सिभिल होम्सकै उदाहरण हेर्ने हो भने नेपालको भूगोल सुहाउँदा घरहरू यहाँको वास्तुकलासँग तादाम्यता राख्ने चिनियाँ इँटा प्रयोग गरेर बनाएका छौं । डिजाइन पनि यस्तो छ कि शतप्रतिशत क्षेत्रफलको पूर्ण सदुपयोग भइरहेको छ । राज्यले यो क्षेत्रमा निजीस्तरमा भइरहेका घर निर्माण तत्काल रोकर व्यावसायिकताको विकास गर्नुपर्छ । यसमा गुणस्तर नियन्त्रण, मूल्य निर्धारणजस्ता क्षेत्रमा नियमन गर्न सकिन्छ । हामी सरकारलाई सहयोग गर्न तयार छौं ।
संयुक्त आवास व्यवसायमा राज्यको नियमन र अनुगमन कत्तिको जरुरी छ ?
व्यवसायीहरूबीच अस्वस्थ प्रतिस्पर्धा बढ्न नदिन राज्यले सिलिङ तोक्नसक्छ । यहाँ त प्रतिस्पर्धाको नाउँमा २ सय वर्गफिटको अपार्टमेन्टलाई १०/१२ लाख भनेर प्रचार गरिएको छ, यो सम्भव छैन । यहाँ अपार्टमेन्टको नाउँमा १०/२० फिटको कोठा बेच्न खोजिएको छ । अपार्टमेन्ट भन्नेबित्तिकै यसको मापदण्ड ख्याल गर्नुपर्छ । काठमाडौंमा पढ्न आउँदा एउटै कोठामा बेड र स्टोभ राख्थ्यौं । अहिले पनि अपार्टमेन्टका नाउँमा त्यस्तै गर्न खोजिएको छ । डिजाइनले पनि अपार्टमेन्ट हुनुपर्छ र बस्दाखेरि ‘हाइजिनिक’ हुनुपर्छ । यस्ता विकृति रोक्न नियमन जरुरी हुन्छ ।
अमेरिकी रियलस्टेट क्षेत्रमा आएको मन्दीले नेपाली व्यवसायीलाई पनि हेर्ने दृष्टिकोण नै बदलियो नि, हैन र ?
अमेरिकामा रियलस्टेटको इतिहास ६०/७० वर्षको छ । त्यहाँ सरकारले घर बनाउँदैन, डेभलपरले नै गर्छन् । बैंकले लगानी गर्छ अनि राम्रो डेभलपरलाई बैंकले प्रोजेक्टमै ऋण दिन्छ । अमेरिकामा मान्छे ऋणमै जन्मन्छ, ऋणमै मर्छ । ऋण चुक्ता गर्न त्यहाँ १८ घण्टा काम गर्नैपर्छ । हाम्रो मुलुक त्यो अवस्थामा पुगेको छैन । हाम्रा नीति–निर्माताहरू अमेरिकाको उदाहरण दिएर हामीलाई तर्साउन खोज्दैछन् । राष्ट्र बैंकले अनुत्पादक भन्दै कर्जा सीमा लगायो तर यहाँ घर बनाउँदा कति निर्माण सामग्री प्रयोग हुन्छ, कतिले रोजगारी पाउँछन्, राज्यले कति राजस्व पाउँछ भन्ने हिसाबकिताबसमेत नगरी अनुत्पादक क्षेत्रको पगरी भिराइदियो । यो पूर्णतः गलत हो ।
बजेट र मौद्रिक नीतिले त तपाईंहरूका माग सम्बोधन गरेका छन्, अब रियलस्टेट क्षेत्र पुरानै बाटोमा फर्कनसक्छ ?
यो वर्ष सरकार र राष्ट्र बैंकले हाम्रा माग सम्बोधन गरेका छन् । राष्ट्र बैंकले ८० लाख रूपैयाँसम्म घरजग्गा कर्जा दिने भनेको छ, व्यवसायीमाथि पुँजीगत लाभकरको भार पनि घटाइएको छ । घरजग्गा किन्दा सम्पत्तिको स्रोत देखाउनुपर्ने सीमा पनि बढाइएको छ । यसले राज्यले हाम्रा माग नीतिगत रूपमा सम्बोधन गर्न खोजेको महसुस गरेका छौं । तर, यो दुई वर्षको अवधिमा जनताले यो क्षेत्रप्रति विश्वास गुमाएका छन् । सरकारले भोलि आफ्नो हातमा पो लिने हो कि, बैंकबाट ऋण नपाइने अथवा बीचमै ब्याजदर पो बढ्ने हो कि भन्नेजस्ता आशंका यथावत् छन् । यसपटकको रियलस्टेट एक्स्पोले पनि उपभोक्ताको विश्वास जगाउनमै केन्द्रित हुनेछ । मेरो विचारमा अब घरजग्गाको विगतको जस्तो अधीमूल्यन नभए पनि कारोबारमा स्वाभाविक वृद्धि आउनेछ ।
सरकारले त व्यवसायीहरू महँगा हाउजिङमा केन्द्रित भए, आम जनताको क्रयशक्तिभन्दा बढी मूल्यका घरमात्रै बनाइरहेको आरोप लगाइरहेको छ नि !
हामीले उपभोक्ताको रुचि र आवश्यकता छनोट गर्छौं । घर तथा अपार्टमेन्ट निर्माणपूर्व हामीले बजार सर्वेक्षण गर्छौं । त्यसैले हामी उपभोक्ताको रुचि र क्षमताअनुसार नै घर बनाइरहेका छौं । यसलाई महँगो भन्न मिल्दैन । जहाँसम्म सरकारको आरोपको कुरा छ, सस्ता मूल्यका घर निर्माण नीतिगत तहबाटै समेटिनुपर्छ । सस्तो लागतमा दुई आना जग्गामा घर बनाउन सकिन्छ । सुकुम्बासी, अति विपन्न वर्गलाई त्यस्ता घर निर्माण गर्न हामी पनि तयार छौं तर सरकारले आवश्यक जग्गा उपलब्ध गराइदिनुपर्छ । यसलाई नीतिगत तहबाटै सम्बोधन गरेमात्र सम्भव छ ।
सौजन्य: कारोवार दैनिक
